Energielabel vaak onterecht gunstig: het gevaar van opgepoetste woningwaarden

De kern - Het energielabel van een koopwoning is allang geen neutraal certificaat meer. - Hecho - Op 10 oktober 2026 publiceerde De Telegraaf het artikel met de kop „Energielabel vaak onterecht gunstig: ’Adviseurs duwen woning net in hogere schaal’”.

Het energielabel van een koopwoning is allang geen neutraal certificaat meer. Het is een financieel instrument geworden dat direct invloed heeft op de verkoopopbrengst van huizen. Uit recente onthullingen in de media blijkt echter dat een opvallend groot aantal woningen net in een gunstigere energieschaal terechtkomt. Energieadviseurs zouden hierbij handig gebruikmaken van de ruime marges die de huidige officiële rekenmethode biedt, waardoor huizen op papier een stuk duurzamer lijken dan ze in de werkelijkheid daadwerkelijk zijn.

Hecho

Op 10 oktober 2026 publiceerde De Telegraaf het artikel met de kop „Energielabel vaak onterecht gunstig: ’Adviseurs duwen woning net in hogere schaal’”. Uit dit onderzoek komt naar voren dat een aanzienlijk deel van de koopwoningen een energielabel krijgt toegewezen dat maar net binnen een hogere categorie valt. De onderzoekers wijzen erop dat dit geen toeval is, maar het resultaat van bewuste keuzes binnen de marges van de certificeringsmethodiek. Omdat een beter label direct duizenden euro's extra oplevert bij de verkoop, ontstaat er een perverse Prikkel in de markt waarbij de grensgevallen structureel naar boven worden afgerond.

Context

De achtergrond van deze problematiek is te vinden in de enorme economische waarde die aan het energielabel hangt. Een woning met een groen label A of B verkoopt doorgaans aanzienlijk sneller en brengt op de krappe woningmarkt tienduizenden euro's meer op dan een woning met label E, F of G. De overheid heeft de regels voor energiebesparingslabels in de afgelopen jaren strenger gemaakt en de controle op afstand via gecertificeerde bedrijven geïntroduceerd. Hierdoor is er een commerciële markt ontstaan waarin energieadviseurs opereren. Omdat huiseigenaren betalen voor het rapport en vaak hopen op een gunstige uitkomst, ligt er commerciële druk op de adviseur om de cijfers zo gunstig mogelijk te interpreteren binnen de wettelijke bandbreedtes. De rekenmethode werkt met forfaitaire waarden en aannames over isolatie en installaties, wat ruimte laat voor subjectieve interpretatie.

Implicaciones

De gevolgen van deze praktijk zijn ingrijpend en raken verschillende actoren in de vastgoedsector zowel op korte als op middellange termijn.

Voor huishoudens en kopers zijn de kortetermijngevolgen direct merkbaar in de portemonnee. Kopers betalen een te hoge prijs voor een woning op basis van een misleidend label, in de veronderstelling dat de energierekening laag zal zijn. Op de middellange termijn komen zij bedrogen uit wanneer de werkelijke energiekosten tegenvallen en alsnog fors moet worden geïnvesteerd in echte verduurzamingsmaatregelen zoals warmtepompen of betere isolatie.

Voor verkopers en vastgoedbeleggers levert het op de korte termijn een onterecht financieel voordeel op tijdens de transactie. Echter, op de middellange termijn tast dit de betrouwbaarheid van de gehele woningmarkt aan. Als kopers ontdekken dat labels systematisch worden opgepoetst, ontstaat er wantrouwen tegenover het volledige certificeringssysteem, wat de liquiditeit van specifieke segmenten kan schaden.

Voor de overheid en beleidsmakers klemt vooral het risico dat de nationale klimaatdoelstellingen op papier worden gehaald, terwijl de feitelijke CO2-uitstoot van de gebouwde omgeving achterblijft. Dit ondermijnt het energiebeleid. Op middellange termijn zal Den Haag vermoedelijk gedwongen worden om de handhaving te verscherpen, de onafhankelijkheid van adviseurs kritischer te controleren en de rekenmethode waterdicht te maken, wat extra administratieve lasten met zich meebrengt.

De druk op energieadviseurs om woningen een positief label toe te kennen wordt versterkt door de huidige marktomstandigheden waarin iedere vierkante meter en elk energiepunt direct wordt omgezet in harde euro's. Huizenbezitters schakelen vaak bewust die adviseurs in die bekend staan om hun soepele beoordeling, wat leidt tot een kwalijke vorm van concurrentie binnen de advieswereld zelf. Wie streng is en de werkelijkheid nauwgezet volgt, loopt het risico klanten te verliezen aan concurrenten die de mazen van de wet opzoeken en de grenswaarden van de certificering maximaal oprekken. Dit marktmechanisme zorgt voor een structurele verschuiving naar boven in de statistieken van de woningvoorraad, waardoor het onafhankelijke karakter van de energielabels ernstig in het gedrang komt. Onafhankelijk onderzoek toont aan dat deze praktijken niet incidenteel zijn, maar een breder gedragen fenomeen vormen dat de transparantie van de vastgoedmarkt ondermijnt. Voor financiële instellingen en hypotheekverstrekkers brengt dit eveneens risico's met zich mee, aangezien zij steeds vaker gunstigere rentetarieven of verhoogde leencapaciteit koppelen aan energiezuinige woningen. Als die labels in de praktijk blijken te rammelen, dragen banken onbewust meer risico op hun kredietportefeuilles. Ook lokale overheden die plannen maken voor wijkgerichte verduurzaming lopen tegen discrepanties aan tussen de papieren werkelijkheid en de daadwerkelijke gas- en stroomvraag in een straat. Dit bemoeilijkt doelgericht beleid en leidt tot misplaatste verwachtingen over de snelheid van de energietransitie op lokaal niveau.