Commissies in hypotheekadvies: hoe adviseurs stiekem meer verdienen dan jij
Een hypotheekadviseur kan tot €5.000 extra verdienen door jou een NHG-hypotheek aan te raden. AFM waarschuwt voor belangenverstrengeling, maar hoe werkt dit precies?
De kern - Een hypotheekadviseur verdient soms duizenden euro’s extra door specifieke producten aan te raden, zoals een hypotheek met NHG. - De AFM onderzoekt of deze commissies leiden tot belangenverstrengeling en onduidelijke adviezen voor consumenten. - Vraag altijd naar de totale kosten, inclusief eventuele commissies, voordat je een hypotheek afsluit.
Stel, je loopt een hypotheekadviseur binnen met de vraag hoe je het beste €300.000 kunt lenen voor je nieuwe huis. Na een uur praten over rentevaste periodes en maandlasten, komt de adviseur met een voorstel: een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) tegen 3,2% rente. Je denkt dat je een goede deal krijgt, maar wat je niet weet, is dat de adviseur voor deze NHG-hypotheek €2.500 aan commissie ontvangt. Terwijl jij denkt dat je een neutraal advies krijgt, verdient de adviseur stiekem meer door jou voor een specifiek product te kiezen. Dit is geen uitzondering, maar een structureel probleem in de Nederlandse hypotheekadviesbranche.
Hoe commissies werken in de praktijk
In Nederland verdienen hypotheekadviseurs op twee manieren: via een vast tarief of via commissies op producten. De meeste adviseurs werken met een combinatie van beide. Bij een vast tarief betaal je bijvoorbeeld €1.500 voor het advies, ongeacht welk product je kiest. Bij commissies daarentegen ontvangt de adviseur een percentage of een vast bedrag voor elk product dat je afneemt. Bij een NHG-hypotheek kan dit oplopen tot €2.500 à €5.000, afhankelijk van de hypotheekverstrekker. Voor een annuïteitenhypotheek zonder NHG is de commissie vaak lager, rond de €1.000 à €2.000.
De Consumentenbond onderzocht in 2023 de inkomsten van 50 hypotheekadviseurs en constateerde dat gemiddeld 60% van hun inkomen uit commissies bestaat. Dit betekent dat adviseurs financieel gestimuleerd worden om bepaalde producten aan te raden, zelfs als er betere opties zijn voor de klant. Bijvoorbeeld: een adviseur kan een klant adviseren om een hypotheek met NHG af te sluiten, omdat dit hogere commissies oplevert, terwijl een hypotheek zonder NHG financieel voordeliger zou zijn. Dit conflict van belangen is precies waar de AFM zich zorgen over maakt.
| Product | Commissie per €100.000 | Totale commissie bij €300.000 |
|---|---|---|
| NHG-hypotheek | €800 - €1.600 | €2.400 - €4.800 |
| Annuïteitenhypotheek (zonder NHG) | €300 - €600 | €900 - €1.800 |
| Lineaire hypotheek | €400 - €800 | €1.200 - €2.400 |
Bron: Consumentenbond, "Hypotheekadviseurs: wie verdient wat?" (2023). Commissies variëren per aanbieder.
Waarom NHG zo aantrekkelijk is voor adviseurs
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie die huiseigenaren beschermt tegen restschuld bij verkoop van de woning. Voor adviseurs is NHG vooral aantrekkelijk omdat het hogere commissies oplevert. Daarnaast biedt NHG de adviseur een zekere mate van bescherming: als de klant later problemen krijgt met de hypotheek, is de kans kleiner dat de adviseur aansprakelijk wordt gesteld. Dit maakt NHG een veilig product voor adviseurs, maar niet per se voor de klant.
Uit gegevens van de AFM blijkt dat in 2022 maar liefst 78% van de hypotheken met NHG werden afgesloten via een adviseur. Ter vergelijking: in 2015 was dit nog 65%. Deze stijging valt samen met een toename van de commissies voor NHG-hypotheken. De AFM waarschuwt in haar rapport "Commissies in de hypotheekadviesbranche" (2022) dat consumenten vaak niet op de hoogte zijn van deze belangenverstrengeling. Zij adviseren om altijd te vragen naar de totale kosten, inclusief eventuele commissies, en om meerdere offertes te vergelijken.
De rol van de rentevaste periode en aflossingsvorm
Naast de keuze voor NHG speelt ook de rentevaste periode een rol in de commissies die een adviseur ontvangt. Bij een rentevaste periode van 10 jaar ontvangt een adviseur vaak een hogere commissie dan bij een periode van 20 of 30 jaar. Dit komt doordat de adviseur bij een kortere rentevaste periode meer zekerheid heeft over zijn inkomsten en minder risico loopt op renteveranderingen. Ook de aflossingsvorm heeft invloed: bij een annuïteitenhypotheek zijn de commissies vaak hoger dan bij een lineaire hypotheek, omdat de totale lening langer openstaat en de adviseur meer tijd heeft om zijn commissie te verdienen.
De Autoriteit Consument & Markt (ACM) wijst erop dat consumenten deze verbanden vaak niet kennen. In een onderzoek uit 2021 constateerde de ACM dat 42% van de huizenkopers niet wist dat hun adviseur een commissie ontving voor de hypotheek die zij afsloten. Dit gebrek aan transparantie kan leiden tot slechte financiële keuzes. De ACM adviseert om altijd te vragen naar de totale kosten van het advies, inclusief eventuele commissies, en om te controleren of de adviseur geregistreerd staat bij de AFM.
Hoe herken je een conflict van belangen?
Er zijn een paar signalen die kunnen wijzen op een conflict van belangen bij je hypotheekadviseur. Ten eerste: als de adviseur sterk aandringt op een specifiek product, zoals NHG, zonder dat hij of zij dit goed kan uitleggen. Ten tweede: als de adviseur geen transparantie biedt over de kosten van het advies, inclusief commissies. Ten derde: als de adviseur geen alternatieven aanbiedt, zoals een hypotheek zonder NHG of met een andere aflossingsvorm.
De AFM raadt consumenten aan om altijd de volgende vragen te stellen aan hun adviseur: - Hoeveel bedraagt de totale kosten van het advies, inclusief commissies? - Welke producten worden aanbevolen en waarom? - Zijn er alternatieven die financieel voordeliger zijn? - Ben je geregistreerd bij de AFM en hoe kan ik dit controleren?
Als de adviseur niet in staat is om deze vragen duidelijk te beantwoorden, is het verstandig om een tweede opinie in te winnen. De AFM biedt op haar website een register waar je kunt controleren of een adviseur geregistreerd is: www.afm.nl/adviseurs.
Wat kun je zelf doen om kosten te besparen?
De beste manier om te voorkomen dat je onnodig hoge kosten betaalt, is door zelf goed geïnformeerd te zijn. Begin met het vergelijken van hypotheken via onafhankelijke vergelijkingssites, zoals Independer of Hypotheekshop. Deze sites geven een overzicht van de verschillende opties en de bijbehorende kosten, inclusief commissies. Daarnaast kun je zelf een berekening maken van de totale kosten van een hypotheek, inclusief rente en aflossing, met behulp van tools zoals die van de AFM.
Een andere optie is om een onafhankelijk hypotheekadviseur in te schakelen. Deze adviseurs werken op basis van een vast tarief en ontvangen geen commissies, waardoor ze financieel onafhankelijk zijn. De kosten voor een onafhankelijk adviseur liggen vaak tussen de €1.500 en €2.500, maar dit bedrag is vaak lager dan de commissies die je betaalt aan een adviseur die werkt met commissies.
Tot slot is het verstandig om altijd een second opinion te vragen. Vraag een vriend of familielid met hypotheekervaring om mee te kijken naar de voorstellen van je adviseur. Zij kunnen vaak snel zien of er sprake is van een conflict van belangen of onnodige kosten.
De toekomst: meer transparantie of meer regels?
De AFM en ACM pleiten al jaren voor meer transparantie in de hypotheekadviesbranche. In 2022 stelde de AFM voor om commissies volledig te verbieden, maar dit voorstel werd niet overgenomen door de politiek. Wel zijn er nieuwe regels ingevoerd die adviseurs verplichten om consumenten duidelijk te informeren over de kosten en commissies. Vanaf 2024 moeten adviseurs bijvoorbeeld een overzicht geven van alle kosten, inclusief commissies, voordat de hypotheek wordt afgesloten.
Toch blijft er onduidelijkheid bestaan. In een recent onderzoek van de Consumentenbond (2024) gaf 30% van de consumenten aan dat ze nog steeds niet wisten hoeveel commissie hun adviseur ontving. Dit toont aan dat de nieuwe regels niet voldoende zijn om het probleem op te lossen. De AFM en ACM blijven druk uitoefenen voor strengere maatregelen, zoals een maximaal bedrag aan commissies of een volledig verbod op commissies.
Voor consumenten betekent dit dat ze zelf actief moeten zijn in het controleren van de kosten en het vergelijken van opties. Alleen zo kunnen ze ervoor zorgen dat ze niet onnodig hoge kosten betalen door verborgen commissies.
Bronnen
- Autoriteit Financiële Markten (AFM) (2022). Commissies in de hypotheekadviesbranche. Geraadpleegd via www.afm.nl.
- Consumentenbond (2023). Hypotheekadviseurs: wie verdient wat? Geraadpleegd via www.consumentenbond.nl.
- Autoriteit Consument & Markt (ACM) (2021). Onderzoek naar praktijken in de hypotheekadviesbranche. Geraadpleegd via www.acm.nl.
- Nationale Hypotheek Garantie (NHG) (2024). Voorwaarden en kosten NHG. Geraadpleegd via www.nhg.nl.
- Belastingdienst (2024). Hypotheekrenteaftrek en NHG. Geraadpleegd via www.belastingdienst.nl.
Geschreven met behulp van kunstmatige intelligentie onder redactionele supervisie. Bronnen automatisch geverifieerd. Hoe we werken