Lagere maximale hypotheek vanaf 52 jaar blokkeert doorstroming op de woningmarkt

De kern - De Nederlandse woningmarkt staat voor een nieuwe structurele uitdaging nu de financieringsvoorwaarden voor oudere huizenbezitters en doorstromers significant - Hecho - Het concrete feit dat ten grondslag ligt aan deze discussie is de beleidswijziging bij Rabobank, waarbij de grens waarop pensioeninkomen zwaar meeweegt in de

De Nederlandse woningmarkt staat voor een nieuwe structurele uitdaging nu de financieringsvoorwaarden voor oudere huizenbezitters en doorstromers significant verstrengen. Uit recent berichtend in De Telegraaf van elf oktober tweeduizend zesendertig blijkt dat Rabobank het toekomstige pensioeninkomen al vanaf de leeftijd van tweeënvijftig jaar bepalend laat zijn bij de berekening van het maximale hypotheekbedrag. Deze ontwikkeling dreigt de toch al vastgelopen doorstroming op de huizenmarkt verder te verlammen, omdat huishoudens in de tweede helft van hun werkzame leven plotseling geconfronteerd worden met een aanzienlijk lagere leencapaciteit.

Hecho

Het concrete feit dat ten grondslag ligt aan deze discussie is de beleidswijziging bij Rabobank, waarbij de grens waarop pensioeninkomen zwaar meeweegt in de hypotheeknormen is verlaagd naar tweeënvijftig jaar. Tot voor kort werd bij de berekening van de maximale hypotheek voor veertig- en vijftigplussers nog primair gekeken naar het actuele salaris. Door de nieuwe systematiek wordt de verwachte terugval in inkomen na de AOW-leeftijd veel vroeger in het traject meegewogen. Financiëleexperts verwachten unaniem dat andere grote Nederlandse banken en geldverstrekkers deze lijn op korte termijn zullen overnemen om risico's te beperken en te voldoen aan strengere richtlijnen omtrent verantwoord lenen. Dit zorgt ervoor dat huizenkoopers vanaf begin vijftig direct minder hypotheek kunnen krijgen voor een nieuwe woning, zelfs als hun huidige baan en maandsalaris ruimschoots voldoende lijken.

Context

De achtergrond van deze strengere normen is te vinden in het streven naar risicobeheersing door de financiële sector en strengere wetgeving rondom de betaalbaarheid van hypotheken tot aan de pensioengerechtigde leeftijd. Sinds de invoering van de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet wordt er al scherper gekeken naar de verhouding tussen inkomen en restschuld op latere leeftijd. Wat deze maatregel echter controversieel maakt, is de impact op specifieke demografische groepen. Uit analyses van marktkenners blijkt dat vooral zelfstandig ondernemers zonder personeel en mensen die in deeltijd werken – met een onevenredig groot aandeel vrouwen – extreem hard worden geraakt. Deeltijdwerkers bouwen per definitie minder pensioen op en zien hun leencapaciteit daardoor sneller verdampen dan voltijdwerkers. Zelfstandigen hebben te maken met fluctuerende inkomsten en vaak complexere pensioenopbouw, waardoor de bank bij voorbaat kiest voor een conservatieve inschatting van hun financiële toekomst.

Implicaciones

De gevolgen van deze verlaagde maximale hypotheek vanaf tweeënvijftig jaar zijn ingrijpend en strekken zich uit over verschillende sectoren in de economie.

Voor huishoudens betekent dit in de praktijk dat verhuizen naar een andere woning nagenoeg onmogelijk wordt. Oudere doorstromers die kleiner willen gaan wonen – bijvoorbeeld omdat de kinderen het huis uit zijn – kunnen de financiering van een eventueel andere woning niet meer rond krijgen. Hierdoor blijven ze noodgedwongen in hun huidige, vaak te grote en energie-inefficiënte woningen achter. Dit frustreert de natuurlijke doorstroming op de woningmarkt, waardoor starters nog langer moeten wachten op geschikte woonruimte.

Voor bedrijven en de hypotheeksector leidt deze ontwikkeling tot een verschuiving in de adviespraktijk. Hypotheekverstrekkers en financieel adviseurs krijgen te maken met complexere dossiers en een toenemende vraag naar maatwerk, met name voor de groeiende groep zzp'ers. Bedrijven die actief zijn in de woningbouw en renovatie merken op termijn de neerslag van deze marktstagnatie doordat het aantal transacties in het middensegment afneemt.

Voor overheden op lokaal en national niveau vormt deze ontwikkeling een streep door de rekening van het volkshuisvestingsbeleid. Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening stimuleert juist de doorstroming om de schaarste op de woningmarkt te bestrijden. Als oudere generaties vastrotten in hun huizen door rigide bancaire regels, dreigt de mobiliteit op de huizenmarkt verder te stagneren. Dit vereist mogelijk politieke interventie of aanpassing van de gedragscodes voor hypothecaire financieringen om te voorkomen dat specifieke groepen stelselmatig worden uitgesloten van de woningmarkt.

De invoering van deze strengere bancaire normen brengt ook bredere maatschappelijke en economische consequenties met zich mee die verder reiken dan alleen de individuele huizenkoper. Economen en huizenmarktexperts waarschuwen dat de verlaagde leencapaciteit voor vijftigplussers kan leiden tot een rem op de waardevermeerdering van bepaalde woningtypes in het middensegment. Wanneer een specifieke doelgroep plotseling uit de markt wordt geprijsd door gewijzigde financieringsregels, kan dit de dynamiek bij de verkoop van eengezinswoningen en grotere appartementen fundamenteel veranderen. Bovendien brengt deze situatie een extra uitdaging met zich mee voor de pensioenopbouw van zelfstandigen. Omdat zzp'ers vaak minder voorspelbare inkomstenstromen hebben en zelf verantwoordelijk zijn voor hun oude dag, werkt een conservatieve risicoberekening door banken als een dubbele straf. Niet alleen wordt hun huidige mobiliteit aan banden gelegd, ook wordt er voorbijgegaan aan het feit dat veel ondernemers doorwerken tot voorbij de officiële pensioengerechtigde leeftijd. Financiële instellingen lijken hiermee te anticiperen op strengere Europese richtlijnen rondom kredietverlening aan consumenten van middelbare leeftijd en ouder, maar de keerzijde is dat het beleid averechts werkt in een toch al oververhitte markt waarin flexibiliteit juist de sleutel is tot een evenwichtige doorstroming op alle niveaus van de volkshuisvesting.