De hypotheekrente zakt breed weg, maar aflossingsvrij blijft de buitenbeentje van de markt

De kern - ## Hecho - De hypotheekmarkt beweegt. - Tegelijk zit er een scherpe rand aan dat goede nieuws.

De hypotheekmarkt beweegt. In de afgelopen week hebben circa dertig geldverstrekkers hun tarieven aangepast, enkele daarvan meerdere keren, en verlagingen hadden daarbij duidelijk de overhand. Het gemiddelde rentetarief voor een hypotheek met een rentevaste periode van tien jaar en Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is sinds begin oktober gedaald van 4,52% naar 4,42%. Dat is een tiende procentpunt in nog geen maand tijd, en het is de breedste beweging die de markt in jaren in zo'n korte periode heeft laten zien.

Tegelijk zit er een scherpe rand aan dat goede nieuws. De aflossingsvrije hypotheek blijft opvallend duur. Waar de dalende lijn bij annuïtaire en lineaire hypotheken met NHG vrijwel overal zichtbaar is, houdt een deel van de geldverstrekkers bij het aflossingsvrije product de tarieven hoog. Dat is een bewuste keuze, geen administratieve nalatigheid: het product dat ooit de ruggengraat was van de Nederlandse woningfinanciering, is inmiddels het duurste hoekje van de markt geworden.

Die combinatie is het eigenlijke nieuws. Niet de daling op zich, maar het feit dat de daling zich niet gelijkmatig door het productaanbod heen vertaalt.

Context

Om te begrijpen waarom dit uitmaakt, moet je terug naar wat de aflossingsvrije hypotheek is. Bij dit product betaalt de lener wel rente, maar geen verplichte aflossing. Aan het einde van de looptijd staat de volledige schuld nog open en moet die in één keer worden afgelost, bijvoorbeeld uit de verkoop van de woning of uit eigen vermogen. Voor huishoudens die in het verleden zo'n lening afsloten, was dat vaak een bewuste keuze: lagere maandlasten, meer ruimte voor andere uitgaven, en het vertrouwen dat de woningwaarde zou stijgen.

Sinds de invoering van de verplichte aflossing voor nieuwe hypotheken met renteaftrek is het product voor nieuwkomers sterk ingekrompen. Nieuwe aflossingsvrije leningen zijn in de praktijk alleen nog mogelijk in beperkte mate, en niet in combinatie met de volledige renteaftrek. Wat overblijft is een grote bestaande voorraad: huishoudens die hun aflossingsvrije deel al jaren meedragen en die nu geconfronteerd worden met een rente die bij herfinanciering hoger uitvalt dan bij een annuïtaire buurman met hetzelfde inkomen en dezelfde woning.

Daar komt de bredere rentebeweging bij. De daling van 4,52% naar 4,42% met NHG betekent voor een gemiddelde woningfinanciering een merkbaar verschil in maandlasten, maar uitsluitend voor leners die zich op dat moment op de tarieven kunnen vastleggen. Wie nog midden in een rentevaste periode zit, profiteert pas bij de volgende renteherziening. En wie een aflossingsvrije lening heeft, profiteert in veel gevallen minder of niet, omdat de korting die geldverstrekkers op dit product geven nu eenmaal kleiner is.

Dat verschil is niet irrationeel. Geldverstrekkers drukken op een aflossingsvrije lening een hoger risico: er is geen opbouw van vermogen, de lening wordt niet vanzelf kleiner, en bij een waardedaling van de woning kan de lening boven de woningwaarde uitkomen. De lagere aflossingscapaciteit gedurende de looptijd betekent ook dat de bank langer blootstaat aan het kredietrisico. Die risico-opslag is de prijs die de lener betaalt, en die prijs blijft staan terwijl de rest van de markt zakt.

Implicaties

Huishoudens met een aflossingsvrije lening. De tiende procentpunt daling die de markt breed doorvoert, komt bij hen niet, of vertraagd, aan. Voor een huishouden dat overweegt het aflossingsvrije deel om te zetten naar een annuïtaire of lineaire vorm, is het verschil in tarief nu extra relevant: de omzetting kost geld en levert niet automatisch een lagere rekening op, omdat de nieuwe vorm weliswaar goedkoper is in rente, maar gepaard gaat met een verplichte maandelijkse aflossing. Dat is een afweging tussen maandlast nu en schuld later, en die afweging wordt scherper naarmate het renteverschil tussen de producten groter is.

Huishoudens die dit najaar hun rente moeten herzien. Zij zijn de directe winnaars van de beweging. Een daling van een tiende procentpunt op de gemiddelde NHG-tienjaarsrente is klein maar reëel, en bij meerdere aanbieders die in één week hun tarieven verlaagden, loont het de moeite om de aanbiedingen naast elkaar te leggen. Wie in dezelfde week bij dezelfde aanbieder bleef zonder te vergelijken, heeft mogelijk een tarief gemist dat een concurrent al wel bood.

Starters en doorstromers. Zij kunnen in de praktijk toch al nauwelijks een aflossingsvrije lening afsluiten, en profiteren dus volledig van de daling. Voor hen is de beweging het meest zichtbaar in de maximale leenruimte: bij een lagere rente past een hoger bedrag binnen dezelfde maandlast, wat de positie op de woningmarkt versterkt. Dat effect is bescheiden bij een tiende procentpunt, maar het stapelt zich op als de daling doorzet.

Geldverstrekkers. De breedte van de beweging, circa dertig aanbieders in één week, wijst op een concurrentieslag om volume. Wie als eerste verlaagt, trekt de aanvragen aan; wie te lang wacht, verliest marktaandeel. Dat de aflossingsvrije tarieven daarbij buiten schot blijven, suggereert dat geldverstrekkers dit product niet als groeimarkt zien, maar als een bestaande portefeuille die ze niet actief willen uitbreiden.

Op middellange termijn. De aanduiding dat de hypotheekrente nog altijd bijna op het oude, hoge niveau ligt, is een waarschuwing tegen overhaaste conclusies. Een daling van een tiende procentpunt in enkele weken is een beweging, geen trendbreuk. Huishoudens die hun beslissing uitstellen in de verwachting dat de rente verder zakt, nemen een risico: dezelfde beweging kan zich net zo goed omkeren. Wat vaststaat, is de asymmetrie tussen producten. Zolang geldverstrekkers het aflossingsvrije product als risicovoller blijven behandelen, zal de lener die daaraan vasthoudt een structurele premie betalen, ongeacht de richting van de markt.

Analyse. De kern van dit verhaal is niet dat de rente daalt, maar dat de daling selectief is. Voor de Nederlandse woningmarkt, waar een aanzienlijke groep huishoudens nog altijd een aflossingsvrije schuld meedraagt, betekent dat een blijvende tweedeling in de lasten. De brede daling verzacht de druk voor wie kan overstappen; voor wie dat niet kan of wil, blijft de rekening staan. Dat is een gegeven waar de komende jaren niemand omheen komt.