De hypotheekrente zakt, maar wie aflossingsvrij leent betaalt de rekening

De kern - Hecho - De hypotheekrente daalt weer, en dit keer breed. - Tegelijk zit er een scheur in dat beeld.

Hecho

De hypotheekrente daalt weer, en dit keer breed. In de afgelopen week hebben circa dertig aanbieders hun tarieven aangepast, sommige zelfs meerdere keren, waarbij verlagingen duidelijk de overhand hadden. Het gemiddelde tarief voor een hypotheek met tien jaar vaste rente en Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is sinds begin oktober gedaald van 4,52% naar 4,42%. Dat is een tiende procentpunt in minder dan een maand, en het is de eerste keer in tijden dat de beweging zo generiek is dat je van een trend kunt spreken in plaats van een incident.

Tegelijk zit er een scheur in dat beeld. Wie een aflossingsvrije hypotheek heeft of wil, profiteert nauwelijks mee. Dat segment blijft opvallend duur ten opzichte van de annuïtaire en lineaire varianten, en dat verschil is niet nieuw maar wordt in een dalende markt extra zichtbaar. De daling komt dus niet bij iedereen aan. Dat is het eigenlijke nieuws van deze week: niet dat de rente zakt, maar dat ze selectief zakt.

Context

Om te begrijpen waarom dit uitmaakt, moet je terug naar de opbouw van de Nederlandse hypotheekmarkt. Aflossingsvrij lenen is sinds de verscherping van de regels in 2013 voor nieuwe gevallen sterk aan banden gelegd: de hypotheekrenteaftrek geldt er niet meer voor, en het aandeel dat aflossingsvrij mag worden gesloten is aan een maximum gebonden. Wat overblijft is een grote bestaande voorraad. Honderdduizenden huishoudens zitten nog altijd met een of meerdere aflossingsvrije delen in hun hypotheek, vaak afgesloten in een tijd dat de woningwaarde anders werd ingeschat en de rente anders werd gepland.

Voor geldverstrekkers is dat een risicoprofiel dat ze duurder prijzen. Bij een aflossingsvrije lening bouwt de klant geen vermogen op in het onderpand; aan het einde van de looptijd staat de volledige schuld er nog. Dat maakt de bank afhankelijk van de waardeontwikkeling van de woning en van de vraag of de klant op dat moment kan aflossen, herfinancieren of verkopen. In een markt waarin de woningprijzen weliswaar hoog zijn maar de doorstroming stokt, is dat geen theoretisch risico. De renteopslag op aflossingsvrij is daarmee deels een risicopremie, deels een sturingsinstrument: aanbieders willen liever annuïtair en lineair verstrekken, omdat die producten vanzelf aflopen.

Daar komt een tweede laag bij. De daling die nu plaatsvindt, komt voort uit verschuivingen op de kapitaalmarkt die doorwerken in de tarieven van vrijwel alle aanbieders tegelijk. Concurrentie doet de rest: als dertig partijen in één week hun tarieven aanpassen, dan is dat geen welwillendheid maar positionering. Die concurrentie werkt echter het sterkst in het segment waar volume te halen is, en dat is de annuïtaire NHG-hypotheek voor wie een woning koopt of oversluit. Het aflossingsvrije segment levert dat volume niet op, want er komen nauwelijks nieuwe aflossingsvrije hypotheken bij. Minder concurrentie, minder druk om te verlagen.

Het gevolg is een merkwaardige situatie. De referentierente daalt, de krantenkop is positief, en een substantiële groep huishoudens merkt er niets van. Sterker: wie zijn aflossingsvrije deel wil omzetten naar een aflopende vorm, merkt dat de rekensom complex is geworden. Oversluiten naar annuïtair betekent maandelijks meer betalen aan aflossing, iets wat lang niet elk huishouden kan dragen, zeker niet na een reeks van gestegen kosten. Blijven zitten betekent een hogere rente accepteren op een schuld die niet slinkt.

Implicaties

Voor huishoudens met een aflossingsvrij deel, en dat is een omvangrijke groep, betekent het huidige beeld op korte termijn geen verlichting. De maandlasten blijven staan waar ze staan, terwijl de buren met een annuïtaire hypotheek wel een paar tientjes per maand zien verdwijnen bij het volgende rentemoment. Op middellange termijn, wanneer die aflossingsvrije delen op hun renteherzieningsdatum komen, wordt de keuze urgent: accepteren, omzetten, of verkopen. Voor oudere huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek en een pensioen in zicht is dat geen administratieve kwestie maar een inkomensvraagstuk.

Voor geldverstrekkers is de tweedeling rendabel maar niet zonder risico. De opslag op aflossingsvrij houdt de marge op de bestaande portefeuille op peil, maar vergroot ook de kans dat klanten op het moment van herziening massaal naar een andere aanbieder of een ander product bewegen. Wie te lang vasthoudt aan een hoge opslag, kan een portefeuille die al krimpt sneller zien leeglopen dan bedoeld.

Voor investeerders in hypotheekobligaties en andere aan rente gelieerde producten is de relevante vraag of deze daling doorzet. De beweging is breed en lijkt door de markt gedragen, maar de spreiding tussen producten blijft groot. Dat betekent dat de gemiddelde NHG-rente een onvolledige graadmeter is voor wat er feitelijk in de markt gebeurt.

Voor de overheid en toezichthouders ten slotte ligt hier een vraagstuk dat de komende jaren alleen maar groter wordt: wat gebeurt er met een bestaande voorraad aflossingsvrije hypotheken die op termijn aflossingsvrij moet worden afgelost? Het antwoord hangt af van woningwaarden, doorstroming en het tempo waarin huishoudens hun schuld omzetten. Zolang de rente daalt maar de aflossingsvrije opslag blijft staan, blijft dat vraagstuk onopgelost liggen. De dalende trend is echt, en ze is goed nieuws. Maar ze is niet voor iedereen.